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經濟適用房賣出后,賣方稱合同無效反悔,如何才能推翻對方觀點依法獲得房屋產權?-江蘇道多律師事務所典型

2020年04月02日 次瀏覽

承辦律師 江蘇道多律師事務所律師 周曉菲

 

成功案例入選理由 法律功底扎實,對法律、法規和政策了解到位,闡述清晰,有效化解當事人雙方爭議焦點,順利實現當事人的合法權益。

基本案情 AAAA年AA月AA日,乙名下房屋M室(以下簡稱:被拆房屋)被拆遷,乙與拆遷部門簽訂《征地房屋拆遷補償安置協議》并獲得拆遷補償款,乙根據有關政策申購了兩套經濟適用房,但乙經濟不太寬裕,上述拆遷補償款支付一套經濟適用房的購房款尚有空缺,乙遂想將另一套經濟適用房(以下簡稱:涉案房屋)以自己的名義購買后出售。

甲和乙是好朋友。甲在得知乙的前述想法后和乙商議,愿意在乙以自己的名義購買涉案房屋后,用略高于市場價格的LL萬元購買涉案房屋。因涉案房屋在乙以自己的名義購買后,需要滿5年才能上市交易,BBBB年BB月BB日,甲、乙雙方簽訂《經濟適用住房買賣合同》,除就一般房屋買賣會出現的情況進行約定外,還另行約定了以下內容:

1、甲在《經濟適用住房買賣合同》簽訂后需向乙付首付款NN萬元。

2、在乙將涉案房屋的鑰匙交給甲之后,甲向乙再支付E萬元。

3、剩余房屋款項F萬元作為尾款在涉案房屋過戶時,由甲向乙支付。

4、如果因涉案房屋買賣問題發生糾紛,通過司法調解處理。在司法調解確定甲應該一次性支付尾款F萬元的情況下,甲需在司法調解書生效時一次性將F萬元支付給乙。

《經濟適用住房買賣合同》簽訂后,乙用自己獲得的拆遷補償款及甲支付的首付款NN萬元,以自己的名義購買了涉案房屋,CCCC年CC月CC日,乙將涉案房屋鑰匙交付給甲,甲繼續向乙支付了E萬元并在取得涉案房屋鑰匙后入住涉案房屋。

甲實際入住涉案房屋后,乙因急需用錢,向甲提出借錢,甲表示基于對乙的信任,甲可將F萬元尾款提前向乙支付。DDDD年DD月DD日,甲將F萬元尾款向乙支付,乙對甲出具了涉案房屋購房款甲已經全部支付完畢的收款說明(文書形式為《證明》)。

后涉案房屋滿足可以上市交易的條件,甲要求乙辦理涉案房屋產權過戶手續,乙表示拒絕,乙表示拒絕的理由是,按照《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和住建部等七部委發布的《經濟適用住房管理辦法》的相關規定,經濟適用房政策是國家對低收入群體的權益保護。因為甲、乙間簽訂《經濟適用住房買賣合同》時,甲購買的是不滿足上市交易條件的經濟適用房,所以,即使乙已經將房屋交付給甲,甲、乙間簽訂《經濟適用住房買賣合同》的行為,由于不符合經濟適用房解決城市低收入家庭住房困難的政策目的,擾亂了社會秩序,損害了其他低收入群體的利益,因此,甲、乙間簽訂的《經濟適用住房買賣合同》,應認定為違反社會公共利益,所以是屬無效的。

甲查閱找相關規定后發現,乙的說法是有依據的。但是甲認為,根據甲、乙間簽訂《經濟適用住房買賣合同》,自己已經履行了全部合同義務,現在合同約定的交易條件已經滿足。在涉案房屋是完全可以過戶到甲名下的情況下,乙拒絕過戶的行為明顯違約。遂委托我們的律師幫助其依法處理這個問題,希望能將涉案房屋產權變更過戶到自己名下。

我們對本案的分析意見及工作方法 我們認為,甲、乙之間對經濟適用房交易規則的理解,均是片面的。這種片面理解的具體表現是,甲、乙雙方均將經濟適用房“滿足交易條件”和“滿足過戶條件”進行了混淆。只有正本清源的正確理解“滿足交易條件”和“滿足過戶條件”之間的區別,才能確定甲希望能將涉案房屋產權變更過戶到自己名下的訴求,能否得到法律的支持。

具體承辦本案的周曉菲律師仔細研究了本案的基本事實和相關法律、法規和政策關于經濟適用房交易規則的規定后認為:

1、從相關法律、法規和政策關于經濟適用房交易規則是,經濟適用房需要在購房人購買經濟適用房滿五年才能上市交易可見,經濟適用房購房人在購買經濟適用房滿五年,將經濟適用房上市交易是合法的。

2、既然經濟適用房購房人在購買經濟適用房滿五年,將經濟適用房上市交易是合法的,那么,經濟適用房的購房人和他人約定,在經濟適用房滿足上市交易條件的情況下,依法交易經濟適用房合法的,就不能說是違法的。

3、基于以上二個基本法律分析意見,本案中,甲、乙雙方簽訂《經濟適用住房買賣合同》約定,在涉案房屋滿足合法交易條件的情況下,再交易涉案房屋,顯然就是不能被認定為無效的。

4、本案中,乙將“滿足交易條件”和“滿足過戶條件”進行了混淆,無論其由于法律邏輯混亂而導致的,還是是惡意,都不能改變甲、乙雙方簽訂的《經濟適用住房買賣合同》,是對涉案房屋可以在、應該在或說只有在“滿足交易條件”的情況下,再進行交易,這樣一個最基本的事實。

因此,甲、乙雙方簽訂的《經濟適用住房買賣合同》的合法性以及涉案房屋因客觀上已經“滿足過戶條件”說明,在本案中糾結涉案房屋是否“滿足過戶條件”是沒有任何法律意義的。

5、“滿足交易條件”不等于“滿足過戶條件”,這應該是一個顯而易見的法律常識性邏輯問題。

從《合同法》的角度依法分析合同的有效和履行問題,滿足合同有效條件的合同,未必是絕對可以履行的合同。只有既滿足合同有效條件,又具備履行可能的合同,才是應該或者說才是可以履行的合同,這是按照法律邏輯正確理解合同可執行性問題的基本要求。

因此,具體到本案中,涉案房屋是否具備“滿足過戶條件”,才是我們需要認真分析的主要問題,才是決定甲希望能將涉案房屋產權變更過戶到自己名下的訴求,能否得到法律的支持的關鍵。

為此,周曉菲律師走訪了經濟適用住房管理部門,經濟適用住房管理部門表示,①如果違背經濟適用房購買后需要滿5年才能上市交易的原則而簽訂的合同,肯定是因為損害其他低收入群體的利益,違反社會公共利益而無效的。②但是,如果當事人簽訂的《經濟適用住房買賣合同》,滿足5年才能上市交易的原則,是不能認定為當事人簽訂的《經濟適用住房買賣合同》是無效的。因為當事人簽訂的《經濟適用住房買賣合同》滿足5年才能上市交易的原則的,這就是周曉菲律師理解的“滿足交易條件”。③“滿足交易條件”的經濟適用房只有滿足“滿足過戶條件”,才能實現房產產權變更登記的要求。“滿足過戶條件”的典型要求之一是,《經濟適用住房買賣合同》合同約定的交易價格是否達到房屋所在地房管部門要求的基本交易價格。達到了,就是“滿足過戶條件”;未達到就是不“滿足過戶條件”。

據此,周曉菲律師將甲、乙雙方簽訂的《經濟適用住房買賣合同》內容,重點圍繞涉案房屋現在是否“滿足過戶條件”進行了重點分析。經分析,周曉菲律師認為,由于①涉案房屋是“滿足交易條件”的。②涉案房屋也是滿足“滿足過戶條件”的。于是,周曉菲律師在取得甲的授權后,代理甲向法院提起訴訟,要求涉案房屋產權變更過戶到甲的名下。

訴訟過程中,乙一開始依然堅持自己的觀點,但是,在周曉菲律師對相關問題依法進行解釋后,本案的主審法官和乙均認同周曉菲律師的觀點。

【案件處理結果】 經法院主持調解,乙配合甲辦理了涉案房屋的產權變更手續。甲、乙雙方在客觀對待目前房屋價格上漲這一現實因素的情況下,甲自愿補償乙G萬元。


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