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房屋滲水房東拒不維修,租期未滿就賣房欲收回,律師靈活幫助承租人快速維權!-江蘇道多律師事務所典型案例

2020年03月30日 次瀏覽

承辦律師  江蘇道多律師事務所律師 周曉菲

 

【成功案例入選理由】 在正確工作方向的指導下,選擇最佳處理方案,靈活解決相關法律問題,爭取當事人合法權益最大化。

【基本案情】 AAAA年A月A日,甲和乙簽訂《房屋承租協議》(以下簡稱:《協議一》)。《協議一》約定:

1、乙將其所有的N室房屋(以下簡稱:涉案房屋)出租給甲,并同意甲二次轉租或分租;甲在簽訂協議時,向乙支付押金及首次租金共計MM萬元;

2、協議履行期間,如乙違約,中斷合同,乙向甲賠償一年租金;如甲違約,甲向乙賠償雙倍押金。本租賃協議簽訂后,乙即把涉案房屋交付于甲使用;

3、月租金為NN萬元,甲每季度以轉賬形式向乙支付。房屋租賃期限為AAAA年A月A日-BBBB年B月B日,押金為NN萬元;

4、合同期內,甲有權利使用乙房屋內裝修及設施,除正常磨損外,如有較大損傷,甲有義務修繕完整;甲對裝修好的房屋具有使用權,但不得破壞房屋主體結構及現有裝修。

5、合同到期后,甲應將房屋恢復至原樣交付于乙,清空房屋內不屬于乙原有的物品。

甲在承租前述涉案房屋后,將房屋內的兩個房間分別轉租:

①CCCC年C月C日,甲和丙簽訂《房屋租賃合同》以下簡稱:《協議二》,將涉案房屋中的第一室房屋出租給丙使用,租賃期限為CCCC年C月C日至DDDD年D月D日,共X個月,每月租金為LL元。

②EEEE年E月E日,甲和丁簽訂《房屋租賃合同》以下簡稱:《協議三》,將涉案房屋中的第二室房屋出租給丁使用,租賃期限為EEEE年E月E日至FFFF年F月F日,共X個月。每月租金為ZZ元。

GGGG年G月G日,甲發現涉案房屋兩面墻體滲水(墻體里電線受潮、插座進水)。經排查,滲水是樓上某業主房屋的防水層出現問題導致水一直往下滴造成的。甲通知乙維修,乙一直未對房屋進行維修

后,乙因急需資金而將涉案房屋出賣,乙遂提出要和甲解除《協議一》,并通知甲在KKKK年K月K日前返還涉案房屋。

甲認為:1、涉案房屋租期尚未屆滿,合同應依法繼續履行,不同意解除《協議一》;2、自GGGG年G月G日起墻體漏水問題一直未解決,涉案房屋無法繼續使用,而導致房客丙、丁退租;還導致自己對涉案房屋所做的裝修及添置的家具受損,乙應承擔甲因此受到的各類損失W萬元。

乙表示不能同意甲的意見,并通過咨詢相關法律人士后回復甲:1、因為《協議一》約定:協議履行期間,如乙違約,中斷合同,乙向甲賠償一年租金;如甲違約,甲向乙賠償雙倍押金,所以,目前在自己愿意向甲賠償一年租金的情況下,是可以提前收回涉案房屋的;2、由于甲、乙雙方在《協議一》中沒有對涉案房屋的修繕問題進行約定,而且甲、乙雙方還在《協議一》中約定,合同期內,甲有權利使用乙房屋內裝修及設施,除正常磨損外,如有較大損傷,甲有義務修繕完整;因此,涉案房屋墻體滲水不應該屬于“房屋內裝修及設施有較大損傷”,所以,甲不能要求自己修繕涉案房屋的墻體;3、涉案房屋兩面墻體滲水,是樓上業主房屋的防水層出現問題導致水一直往下滴造成,所以,甲應該向樓上業主索賠,乙不能承擔賠償責任。

甲、乙雙方各執己見。甲尤其對乙的第2個意見即乙關于“房屋內裝修及設施有較大損傷”和“墻體滲水”之間的關系問題感到難以把握,遂向我們咨詢,如何依法處理這個問題。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為,甲的要求,基本是符合法律精神的。只要甲能夠正確的從事實和法律二個方面梳理自己的合法主張,因本案產生的糾紛,是可以依法獲得解決的。

甲委托我們的律師,希望通過法院依法處理這個問題。

具體承辦本案的周曉菲律師在分析了本案的基本事實后認為,在乙提出收回房屋,甲提出自己的要求以后,乙雖然繼續堅持要收回房屋的主張等觀點,但是,乙既未作出必要的抗辯或激烈反應,也未向法院起訴;這說明,乙很可能正在評估甲要求的合法性。因此,我們不妨主動與乙溝通,通過論證甲的要求之合法性,幫助乙對甲的要求正確進行評估。這樣,也許不要通過繁瑣的訴訟程序,就能合理化解甲、乙之間的糾紛。

    甲同意周曉菲律師的分析意見。周曉菲律師主動聯系了乙,和乙溝通了以下問題:

一、乙是否可以立即收回房屋,即甲是否可以要求繼續履行《協議一》的問題。

1、雖然《協議一》約定:協議履行期間,如乙違約,中斷合同,乙向甲賠償一年租金;如甲違約,甲向乙賠償雙倍押金,但是,認真分析、正確理解此合同條款,該合同條款約定的顯然是關于違約責任如何承擔的內容,而不是乙收回房屋的條件。所以,根據《合同法》“違約并不能當然免除合同義務”的法律原則,無論乙是故意惡意違約還是客觀違約,乙在承擔違約責任以后,都是要繼續履行《協議一》的合同義務的。也就是說,即使乙愿意向甲賠償一年租金,乙也不能以此為由立即收回涉案房屋。

2、雖然乙因急需資金而將涉案房屋出賣是乙處置自己物權的正當行為,但是,如果乙因為該行為本質的合法性,而要求立即收回出租給甲的房屋,那么,由于乙是在《協議一》約定的房屋租賃期間內將房屋出售給他人的,因此,乙要求立即收回出租給甲的房屋行為的合法性,是存在法律缺陷的。因為根據民法關于“買賣不破租賃”的原則,租賃合同期間內,房屋所有權轉移,原租賃合同繼續有效。

所以,在租賃合同約定的租賃期間內,即使乙將涉案房屋出售給人,甲也是可以要求繼續承租該房屋至租賃期間屆滿的。乙現在要求立即收回出租給甲的房屋,是不合法的,是不能得到法律支持的。

二、甲是否可以要求乙賠償W萬元損失的問題。

1、乙的第2個意見,即乙關于“房屋內裝修及設施有較大損傷”和“墻體滲水”之間的關系問題,僅僅糾結“墻體滲水”是不是屬于“房屋內裝修及設施有較大損傷”范圍的問題是沒有意義的。因為,在我們并不否認《協議一》關于“合同期內,甲有權利使用乙房屋內裝修及設施,除正常磨損外,如有較大損傷,甲有義務修繕完整”這一內容的有效性,但是,正是因為這一合同內容是有效的,所以,我們才更需要對該合同內容進行正確的理解。

第一,該合同內容之本意,在“甲有權利使用乙房屋內裝修及設施”的前提下,顯然是針對甲使用“房屋內裝修及設施”,通過“除正常磨損外”這樣的表達方式,約定由于甲的不當使用“房屋內裝修及設施”的行為而導致“房屋內裝修及設施,除正常磨損外有較大損傷”應該如何處理而言的。所以,該合同內容的適用條件是非常明確的。

第二,現在的墻體滲水問題,顯然不是由于甲的不當使用“房屋內裝修及設施”的行為而導致的,也顯然不是屬于“房屋內裝修及設施”可以涵蓋的范圍之內的。

第三,我們應該注意到,緊接前述合同約定內容以后,《協議一》之中還有這樣一個合同內容,即“甲對裝修好的房屋具有使用權,但不得破壞房屋主體結構及現有裝修”。根據日常生活一般法則可以認定的事實,解決墻體滲水問題,是必須會涉及到“房屋主體結構及現有裝修”的。此也進一步說明,關于墻體滲水的問題,是不在甲、乙雙方簽訂的《協議一》的合同之中的,也就是說,甲、乙雙方在《協議一》中是沒有對涉案房屋墻體滲水這個問題應該如何處理進行約定,這是完全可以認定的。

2、因為《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規定:出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保證租賃物符合約定的用途。因此本案中,雖然甲、乙雙方在《協議一》中是沒有對涉案房屋墻體滲水這個問題應該如何處理進行約定,但根據法律的規定,乙應當負有房屋修繕的義務。

3、自GGGG年G月G日起墻體漏水問題一直未解決,涉案房屋無法繼續使用,而導致房客丙、丁退租;還導致對涉案房屋所做的裝修及添置的家具受損,甲因此受到的各類損失,雖然具體的損失數額可以依法計算,但是這些損失是客觀存在的。結合以下法律因素:

第一,根據目前的事實和證據情況,認定甲受到的這些損失,是和墻體漏水問題有因果關系的。

第二,雖然墻體滲水是由樓上某業主房屋的防水層出現問題導致水一直往下滴造成的,但是針對這種情況,甲如何維權,甲是有二個選擇的,甲既可以選擇直接向樓上該業主要求賠償,也可以要求乙因未能提供符合合同約定品質的房屋而要求乙賠償。所以,乙在這種情況下,認為甲只能找樓上該業主賠償,這一法律認識,是很值得商榷的。

第三,在甲要求乙因未能提供符合合同約定品質的房屋而要求乙賠償的情況下,乙可以同時要求樓上的該業主賠償,也可以在向甲履行賠償責任以后,依法向樓上的該業主進行追償。

第四,根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條的規定,出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。所以,乙在出賣涉案房屋前,沒有“在合理期限內通知承租人”,尊重甲的優先購買權的情況下,如果甲依據最高人民法院的此項司法解釋,要求乙賠償,這也不能說是沒有法律依據的。

所以,甲要求乙賠償W萬元的損失,雖然損失的具體數額是要依法計算,但原則上是可以依法得到法律支持的。

綜上所述,周曉菲律師建議乙思考這樣幾個問題

第一,因為乙是由于急需資金才出賣涉案房屋的,所以,向房屋買受交付房屋,應該是一個需盡快解決的問題。因此,甲、乙之間因涉案房屋引發的糾紛,陷入曠日持久的訴訟活動,是通過協商盡快解決為宜

第二,為向房屋買受方交付房屋,乙已經做好了向甲賠償一年租金的心理準備,而一年租金也不是一個小數額。同樣一筆款項是用于必要用途,促成問題通盤解決好,還是等待曠日持久的訴訟有結果再間接適用為宜?

周曉菲律師建議乙能協調樓上該業主,涉案房屋的受買人以及甲,大家坐下來,面對現實友好協商,通過非訴訟形式協商,公平合理的一次性解決問題。

乙經過認真思考后接受了周曉菲律師的建議。甲考慮到強行通過法律方式維持不和諧的租賃關系,對自己沒有太多的實際意義,樓上該業主以及涉案房屋的受買人,考慮到目前的現實情況,均同意和乙一起通過四方協商的方式處理好相關問題。

【案件處理結果】 甲同意解除和乙之間簽訂的《協議一》并同意在合理時間內騰空房屋,對此,乙和涉案房屋受買人表示充分理解與同意。乙對甲受到損失進行了相應的賠償。乙和樓上業主達成另案處理有關問題的協議。


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